ככה כן בונים בית!

החלטתם לבנות בית משלכם? בשעה טובה ומוצלחת. בית החלומות שלכם נראה קרוב מתמיד, עד לאותו רגע בו אתם מגלים שבניית בית הוא פרויקט קצת יותר מורכב ומאתגר.

לפתע מתחילות לצוץ השאלות: איך בכלל מתחילים? איך מתכננים את הבית? מהן עלויות הבנייה? איך בוחרים קבלן? איזה סוג קבלן (קבלן מפתח או ניהול ביצוע)? איך בונים תקציב? מי יהיה מפקח הבניה? ושאלת השאלות שעולה בהמשך: מתי כל זה ייגמר ונזכה כבר לעבור לבית עליו חלמנו?

תהליך בניה יכול להיות חוויה אם עוברים את השלבים בליווי מקצועי ואיכותי ומאידך יכול להיות אכזבה כשהוא מתנהל לא לפי הסדר. במאמר זה תקבלו  את כל השלבים הנדרשים לבניית בית, מרגע ההחלטה ועד לכניסה.

שלב 1 – מה התקציב שלכם?

זהו אחד השלבים הקריטיים שעל פיו עשוי ליפול או לקום בית בישראל. במסגרת התקציב העומד לרשותכם יילקחו בחשבון כל הוצאות הבניה: עלות המגרש, עלות אנשי המקצועי (עורך דין, אדריכל, קבלן, מפקח ועוד) ועלות הבנייה עצמה (עבודה וחומרים). יועץ משכנתאות מוסמך יקל עליכם מאד בסוגיה זו ויוכל לייעץ לכם כמה תוכלו להשקיע ובהמשך יבנה לכם תכנית מתאימה עם החזרים גמישים. סוגית המגרש מאד משמעותית בבניית מסגרת התקציב. השאלות הנפוצות שעליכם לשאול את עצמכם: היכן תרצו לבנות את ביתכם? האם מסגרת התקציב מותאמת לאזור המועדף עליכם? לכאורה, כל המגרשים זהים, רק פרט אחד עושה את ההבדל: מיקום, מיקום ועוד פעם – מיקום. נגזרות של המיקום ישפיעו אף הם על עלויות הבניה, הוצאות הפיתוח ואגרות הבניה. קחו זאת בחשבון!

שלב 2 – מישהו מטפל בכם?

לקוחות רבים לא מגדירים מסגרת תקציבית ברורה, כי מאמינים שהכל יסתדר תוך כדי תנועה. בשלב הסיום של של הבנייה הם מגיעים "עם הלשון בחוץ" ו"בלי פרוטה לנחמה". הבנק מסרב להגדיל את המשכנתא. ואז... מגיעים לפשרות כואבות: מוותרים על המטבח שחלמתם, על הגינה המטופחת או על הספות האיטלקיות לסלון. המלצה חמה: לבצע תכנון תקציבי מבעוד מועד שיחולק נכון לאורך כל תהליך הבניה. קבלת ייעוץ תקציבי ממפקח מקצועי יועיל מאד, שכן הוא יפרוס בפניכם את כל התמונה של הפרויקט, עם פירוט עלויות בכל שלב בהתאם לתקציב. תקציב שמחולק נכון ומסודר, מאפשר לקבל החלטות מושכלות ולשלוט בתהליך הבניה בצורה מיטבית. כך תחסכו מעצמכם הפתעות לא נעימות ותקבלו תוצר מוגמר כלבבכם: בית נאה ברמת גימור יפה (חיפויים, אריחים, ריצוף וכיו"ב).

שלב 3 -  אדריכל, שלא תגידו חבל!

אדריכל הוא דמות משמעותית בתכנון הבית שלכם. על אדריכל לא מתפשרים ובודקים אותו טוב טוב לפני שיוצאים לדרך: רצוי לקבל המלצות מלקוחות מרוצים, תיק עבודות מתוך ניהול פרויקטיםשתכנן בעבר והצעת מחיר שתתאים לתקציבכם. מומלץ לא פחות, לתהות על קנקנו כאדם ולאחל לעצמכם שיהיה קשוב, נעים ומשתף פעולה. אדריכל מקצוען יודע לשלב פונקציונלית ואסתטיות גם יחד: מחד, חשוב שיתכנן לכם בית שימושי, שמותאם להרגלים וסגנון החיים שלכם ומאידך, חשוב שהבית ייראה מזמין ומרשים אסתטית. האדריכל מכין סקיצות ובשיתוף פעולה איתכם מתכנן את חזות הבית מבפנים ומבחוץ. לאחר שהכין את תכנית המתאר, עליו לקבל אישורי בנייה או "גרמושקה".

שלב 4 – אישורי בנייה – החותמת לתחילת הבניה

כאמור, האדריכל מכין את התכנית ומגיש אותה על מנת לקבל היתר הבנייה מוועדת התכנון המקומית. במידה ולא צפויים שינויים משמעותיים מהתכנית, ניתן להתחיל בהליך הבניה ולחסוך את זמן השלב שלפניו (מכרז קבלנים). על מנת לוודא שאישור התכנית מתקדם, ניתן להגיע אל הוועדה מדי פעם ולשאול האם התכנית שהגשתם נבדקת, והאם יש הערות שעל האדריכל לתקן. חשוב לדעת, שהליך הוצאת אישור הבנייה עשוי לקחת גם חצי שנה ולכן יש להתאזר בסבלנות.

שלב 5 – מכרז קבלנים והיתר בניה

בשעה טובה קבלתם היתר בנייה. הגעתם לשלב הבא: מכרז הקבלנים, בו תבקשו לקבל מהקבלנים השונים הצעות מחיר לתהליך הבניה. המכרז נראה כספר חוקים שנכתב לפרטי פרטים ומותאם לתכנית האדריכל. ככל שהמכרז מפורט יותר, הצעות המחיר תהיינה מדויקות יותר ותייצגנה את המחיר הסופי. מכרז הקבלנים הוא הכלי החשוב ביותר למניעת נדודי שינה ושמירה על עמידה בתקציב. הוא למעשה קובע את הדרך בה יתנהל הפרויקט. טיבו יקבע האם תהיו רגועים, או בסיר לחץ? האם תפנו לבנק לבקש תוספת הלוואה, או שתקבלו את מה שרציתם במחיר שהקצבתם? האם הקבלן יעמוד בזמנים להם התחייב, או שיאחר בזמנים? האם תוכלו לבצע שינויים בצורה נוחה, או שכל שינוי יגרור אחריו בעיות ועלויות משמעותיות? לאור חשיבותו הרבה של מכרז זה, מומלץ לפנות לגורם מקצועי שיסייע לכם לתכנן ולנסח את המכרז, שנתמך בתקציב שלכם. מסמך זה הוא המצפן שלכם לאורך כל תהליך הבנייה וישמש לכם כמדד השוואתי בין הביצוע להוצאות הכרוכות בו.

שלב 6 – בונים בית

שלב הבנייה הינו השלב הארוך ביותר שגוזל את רוב המשאבים הפיננסיים. עם זאת הוא יכול להיות השלב המהנה ביותר, בו אתם רואים את חלומכם קורם עור וגידים. לאחר הוצאת מכרז הקבלנים באחת משלוש האופציות: קבלן מפתח, עצמאית או חצי עצמאית (שיוסברו בפוסט אחר) יש לבחור מפקח, שיוודא שהבנייה עצמה מתקדמת לפי התכנון. המצב האופטימלי הוא, שהמפקח שבנה את התקציב לבית והוציא את מכרז הקבלנים הוא זה שיפקח על קבלן הבניה, לאור ההכרות אתכם והתהליך שעברתם יחדיו עד כה. הפיקוח בשטח משתנה לפי צורת הבנייה בה בחרתם, ומכאן נגזר גם מחירו. חשוב שמפקח מטעמכם יהיה מעורב בתהליך הבנייה עצמו, שכן הקבלן הינו איש מקצוע שיעדיף מן הסתם לחסוך בעלויות הבניה, ואילו אתם תהיו מעוניינים בעמידה בזמנים ובאיכות עבודה גבוה. תפקידו של המפקח הוא לוודא שהעבודה מתבצעת על פי דרישתכם, כמוגדר במכרז הקבלנים ובחוזה, תוך עמידה בסטנדרט הביצוע הגבוה והמקצועי ביותר.

שלב 7 – בשעה טובה, הבית שלכם!

אוטוטו הכל מאחוריכם... הבניה הושלמה וצריך להשלים פרוצדורה מנהלתית. יש להוציא טופס 4, שהוא למעשה אישור אכלוס מטעם הוועדה המקומית. אישור זה מאפשר לכם להתחבר לחשמל ולתשתיות אחרות. הוצאת טופס 4 הינו הליך ארוך ומייגע ורצוי מאד להוסיף סעיף בחוזה עם הקבלן, הקובע שזהו שירות אקסטרה אותו הוא אמור לבצע. בשעה טובה הבית שלכם. זה הזמן לקבוע מזוזה ולתלות את ברכת הבית למזל והצלחה.