מי מנהל לך את הבניה?

אז מי מנהל את הבית שלך ? או איך בונים בית ?

להלן שלושת האפשרויות לניהול בנייה פרטית, תוך פירוט היתרונות והחסרונות בכל אפשרות:

אז אתם בונים בית ? אם אתם לקוחות פרטיים, קיימות שלוש אפשרויות נפוצות לבניית בית: קבלן מפתח, ניהול בנייה עצמית ושילוב השניים, כששלד וגמרים נעשים באופן נפרד.

קבלן מפתח – "יש לך עניין עם קבלן בניין"

שירותי קבלן מפתח הינה האפשרות היקרה ביותר, עם רמת הסיכון הנמוכה ביותר. זוהי האפשרות הנפוצה ביותר לבניית בתים פרטיים. במסגרת זו, הקבלן מקבל את סט התכניות שהכין לכם האדריכל, והוא יגיש עבורכם הצעת מחיר לביצוע כל עבודת הבנייה בזמן מסוים, לרוב  עד 12 חודשים. קבלן המפתח הוא למעשה האחראי על ביצוע כל עבודות הבנייה  והוא שוכר קבלני משנה שכל אחד אחראי על תחומו. תפקידו לפקח על הזמנים שלהם ועל טיב עבודתם. אם דרשתם מהקבלן את שמגיע לכם והמכרז מכיל את כל הפרמטרים ובנוי בצורה נכונה, סביר להניח שתקבלו את הבית עליו חלמתם ותכננתם, למרות עלות הבנייה הגבוהה יחסית והתוספות הכרוכות בה, במידת הצורך.

היתרונות בהעסקת קבלן מפתח:

שקט נפשי– קבלן מפתח הוא איש מקצוע שניתן לסמוך עליו (אם בוחרים באדם הנכון), הן מבחינת ביצוע תקין של העבודה בהתאם לתכניות, הן בעמידה בלוחות זמנים והן מבחינה ניהולית של קבלני המשנה. אפשרות זו מתאימה למי שאין זמן או ראש להתעסק בכל לוגיסיטיקת הבנייה.מחיר ידוע מראש – מכיוון שהקבלן התחייב על מחיר, אתם יודעים כמה תעלה לכם הבנייה. לכן, חשוב שהתכניות וספר המכרז יכילו את כל הפרטים הנחוצים.התנהלות מול גורם אחד – קבלן המפתח הוא איש הקשר שלכם והתקשורת נעשית מולו. הוא מעסיק את בעלי המקצוע ונמצא בקשר איתם ולכם אין נגיעה ישירה אליהם.סיכון נמוך לפשיטת רגל של הקבלן– מאחר והקבלן הראשי מממן את הבנייה של הבית שלכם, לפחות בשלבים ההתחלתיים, הסיכוי שקבלן מנוסה יפשוט את הרגל קטן וככל שעוסק בביצוע עבודות בנייה מלאות (שלד+ גמרים) הסיכוי לנפילתו קטן עוד יותר.עלות פיקוח בנייה נמוכה– מכיוון שהמפקח על הבנייה מתנהל אל מול קבלן ראשי אחד, עבודתו קלה יותר, ולכן הוא יגבה סכום נמוך יותר עבור פיקוח הבנייה.

החסרונות בהעסקת קבלן מפתח:

עלות גבוהה– הקבלן הראשי אותו בחרתם לוקח על עצמו אחריות וסיכון לכלל בעלי המקצוע ולתהליך הבנייה: הוא מממן את שאר הקבלנים בתחילת הבנייה, הוא מתקן טעויות על חשבונו ועוד. מכאן עלותו יקרה יותר מיתר האפשרויות.שינויים עולים כסף– במידה ואתם עובדים מול קבלן ראשי אחד, סביר להניח שבמקרה של שינוי בתוכניות, תפנו אליו. מכיוון שכבר זכה במשרד ואתם "בידיים שלו", אין לו תמריץ להוזיל מחירים ולכן יגבה סכומים גבוהים בעבור השינויים שיבצע. ככל שיהיו יותר שינויים, המחיר יהיה בהתאם.סיכון לקשיים של הקבלן הראשי– כשכל הביצים נאספים לסל אחד, אתם חשופים לסיכונים. במידה והקבלן ייקלע לקשיים כלכליים ולא יוכל להשלים את הבנייה, יש סיכוי שתשכרו את שירותיו של קבלן אחר. סביר להניח שהקבלן המחליף יגבה מחיר גבוה, לאור הצורך והתלות שלכם בו.

בנייה עצמית (ניהול ביצוע) – "עשה זאת בעצמך"

בנייה עצמית (ניהול ביצוע) החלה לתפוס תאוצה בשנים האחרונות, לאור היותה האפשרות הזולה ביותר. עם זאת, היא דורשת התעסקות רבה מצד הלקוח ומצריכה שימוש במנהל עבודה, ולכן רמת הסיכון בה גבוהה יותר. בגישה זו אתם למעשה הופכים להיות "קבלן המפתח" של הבנייה. מכאן, אתכם עשויים לחסוך הרבה כסף. יחד עם זאת, תהליך הבנייה יגזול הרבה מזמנכם וידרוש התעסקות רבה יותר, כגון: חתימת הסכם מול כל קבלן ביצוע בנפרד, בהזמנת החומרים לעבודה ועוד. בגישה זו, מכרז הקבלנים חייב להיות ברור ומסודר, על מנת שיקל עליכם לפרוט את העבודה לקבלני משנה. כמו כן, מעצם העובדה שאינכם אנשי מקצוע בתחום הבנייה, מומלץ לשכור שירותי מפקח מקצועי, שינהל לכם את הבנייה בפועל. ראוי לציין שלמרות עלות נוספת זו, זו עדיין שיטת הבנייה הזולה ביותר.

היתרונות בבנייה עצמית:

חיסכון כלכלי– אתם למעשה חוסכים את שכר הטרחה של קבלן המפתח. לכן, על אף העובדה שרוב הלקוחות הפרטיים שוכרים מפקח שיבצע בשבילם את ניהול ביצוע הבנייה, זו עדיין האפשרות הזולה ביותר.גמישות גבוהה בביצוע שינויים– כאשר אתם הקבלן הראשי, קל יותר להוסיף או לשנות פרטים במהלך הבנייה. הזמן והעלות בידכם, אתם יכולים לקבל הצעות מחיר מקבלנים אחרים או לחלופין לקחת מעט זמן ולהחליט. השליטה בידיים שלכם ואין לחץ מגורם שלישי.קיצור משך הבנייה– ניתן לקצר את זמן הבנייה על ידי לחץ על קבלני המשנה ותגמולם תמורת עבודה מהירה.גמישות בניהול הבנייה– מכיוון שאתם הקבלן הראשי, אתם שולטים בכל התהליך: בתדירות הביקור באתר הבנייה, במינון וחלוקת הניהול על תהליך הבנייה עם מפקח נוסף ועוד.

החסרונות בבנייה עצמית:

עבודה אל מול מספר קבלני משנה– מכיוון שאתם הקבלן הראשי, עליכם להתנהל אל מול כל קבלני המשנה שלכם (חתימת חוזה, וידוא התקדמות הבנייה ועוד), לעומת התנהלות מול גורם אחד, כמו קבלן מפתח.

הניהול והאחריות עליכם– אתם נתונים ללחצים מצד קבלני המשנה כדי להגדיל את רווחיהם. ההתנהלות מול מספר קבלני משנה קטנים קשה יותר מהתנהלות מול קבלן ראשי אחד, ולכן מומלץ לשכור את שירותיו של מפקח מנהל.מחיר הבנייה עשוי להשתנות– ריבוי הקבלנים והעובדה שהם עובדים בטור, אחד אחרי השני, עשויה להקשות על חישוב עלות הבנייה מראש. כך למשל, לא תדעו במהלך הבנייה כמה תשלמו לקבלן הטיח, אשר מגיע לעבוד לקראת סוף תהליך הבנייה, עד שתגיעו לשלב זה. גם כאן ניתן למזער את הסיכום על ידי שכירת מפח מנהל מקצועי.[caption id="attachment_214" align="alignright" width="640"]📷כלים של קבלן[/caption]

הפרדת שלד ועבודת גמרים - "שניים במחיר אחד"

השיטה השלישית היא שילוב של שתי שיטות הבנייה הקודמות: בנייה עצמית וקבלן מפתח.שיטה זו נועדה כדי ליהנות מהיתרונות ולהימנע מהחסרונות של שתי השיטות האחרות. בהתאם לשיטה זו, אתם הקבלן הראשי, והבנייה מפוצלת לשני שלבים עיקריים: עבודות שלד ועבודות הגמר. לכל שלב ממנים קבלן ראשי אחר, אשר שוכר ומפקח על קבלני המשנה האחרים. שיטה זו בדרך כלל זולה יותר מקבלן מפתח (בה יש קבלן ראשי אחד), יותר קלה לניהול ואתם נדרשים לעבוד אל מול שני קבלנים ראשיים בלבד.

יתרונותיה של שיטת הפרדת שלד ועבודת גמרים:

חיסכון כלכלי – שיטה זו זולה יותר מקבלן מפתח.שליטה – שיטה זו מאפשרת שליטה רבה יותר על הנעשה בשטח מאשר ביצוע על ידי קבלן מפתח, אתם אמנם לא הקבלן הראשי, אך ההפרדה מאפשרת לכם מימד רחב יותר של שליטה, התערבות לאחר סיום השלב הראשון ללא הצורך בהפרדות מקבלן שעבד בשטח, למשל.סיכון מוגבל – קיימים שני קבלנים ראשיים לשני שלבים, ומכאן שהסיכון לבעיות בתהליך הבנייה מוגבל לכל שלב בנפרד.עלות פיקוח נמוכה – מכיוון שהמפקח אינו צריך לנהל את הבנייה בצורה מלאה (קיים קבלן ראשי לכל שלב) העלות נמוכה יותר מזו של ניהול בנייה.

עם זאת, חסרונותיה של השיטה כוללים:

מעבר בין קבלנים – שני הקבלנים הראשיים מחליפים אחד את השני, אך האחריות לכך שהקבלן הראשון ביצע את העבודה כראוי והכין את השטח בצורה טובה לפעילותו של הקבלן השני היא שלכם. מכאן, עלותו של המפקח שמנהל את הבנייה ואחריות שלב זה תהיה עליו, לא תהיה נמוכה משמעותית מהשיטה השנייה. על המפקח/מנהל ביצוע לוודא שהקבלן הראשון ביצע את העבודה על פי התכנון בצורה מיטבית, מכיוון שהאפשרות שהקבלן הראשון יחזור לתיקון טעויות, לאחר שהקבלן השני כבר עובד היא נמוכה מאד.גמישות נמוכה יחסית לשינויים – למעשה החלפנו קבלן ראשי אחד בשניים, ומכאן שכמו בשיטת קבלן המפתח, שינויים תוך כדי בנייה יהיו יקרים יחסית.

לסיכום: שלוש שיטות הבנייה השונות לבניית בית חלומותיכם.

לכל שיטה היתרונות והחסרונות שלה, והמפתח לבחירת שיטת הבנייה הנכונה תלוי בכם, בהעדפות האישיות שלכם, ובשאלה כמה זמן יש לכם להקדיש לתהליך הבנייה. אם אתם מחפשים חסכון כלכלי, ולשם כך אתם מוכנים להשקיע זמן רב יחסית בתהליך הבנייה- בנייה עצמית (ניהול ביצוע) היא השיטה שלכם. אם אתם מחפשים שקט וביטחון, ולשם כך אתם מוכנים להשקיע יותר כסף- קבלן מפתח היא השיטה הנכונה לכם. אם אתם מחפשים שיטה שתאפשר לכם חיסכון כלכלי, ולשם כך אתם מוכנים להשקיע יותר זמן בתהליך הבנייה, תוך נטילת סיכון מעט גבוה יותר- הפרדת השלד והגמרים היא השיטה הנכונה לכם. חשוב לזכור, שאין שיטת בנייה נכונה ולא נכונה, וכי בכל שיטה רצוי לשכור מפקח שיסייע לכם לוודא שהבנייה מתקדמת כראוי, ויקטין את הסיכונים הנלווים לבנייה. כמובן, שאם תרצו להתייעץ באשר לשיטת הבנייה המתאימה לכם.

אשמח שניפגש ואסייע לכם בקבלת החלטה, ובהוצאתה לפועל, כדי שתוכלו להשלים את בניית בית חלומותיכם בהקדם.